Ausgangssituation:

Der Regeressverzicht des Gebäudeversicherers wurde von der Rechtsprechung entwickelt für Fälle, in denen ein Mieter leicht fahrlässig das Eigentum des Vermieters verletzt. Der Vermieter ist nicht nur Eigentümer, sondern auch zugleich Versicherungsnehmer einer Gebäudeversicherung. Wenn dies der Fall ist, hat der Vermieter bei der Verletzung seines Eigentums durch den Mieter regelmäßig ein Interesse daran, nicht den Mieter, sondern seine eigene Versicherung in Anspruch zu nehmen, um zum einen das Verhältnis zum Mieter nicht zu stören und zum anderen auch den Mieter die notwendige Liquidität zur Zahlung der Miete nicht zu nehmen. Der Mieter wiederum zahlt letztendlich Prämien für die Gebäudeversicherung im Rahmen der Nebenkosten, so dass es auch unbillig ist, dass der Mieter auf der einen Seite die Versicherung bezahlt und auf der anderen Seite aber diese im Schadensfall vom Vermieter dann nicht in Anspruch genommen werden könnte. Die Rechtsprechung geht daher grundsätzlich davon aus, dass in solchen Fällen der Vermieter gehalten ist, die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen. Dies macht für den Vermieter auch Sinn, da im Rahmen der Gebäudeversicherung regelmäßig der Neuwert vom Versicherer zu ersetzen ist, der Mieter aber aus haftungsrechtlichen Gründen meist nur den Zeitwert schuldet.

 

Nimmt der Eigentümer sodann seine Gebäudeversicherung in Anspruch, gehen die Ansprüche des Eigentümers gegen den Mieter kraft Gesetzes auf die Gebäudeversicherung über. Diese könnte daher wieder an den Mieter herantreten, so dass die so eben skizzierte Lösung hinfällig wäre. Dies ist von der Rechtsprechung aber nicht gewollt, so dass der Bundesgerichtshof den sog. Regressverzicht des Gebäudeversicherers entwickelt hat. Verletzt der Mieter also leicht fahrlässig das Eigentum des Vermieters und nimmt der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch, so kann die Gebäudeversicherung die auf sie übergegangenen Ansprüche nicht beim Mieter regressieren. Die einzige Möglichkeit, die der Gebäudeversicherer dann noch hat, ist an die Haftpflichtversicherung des Mieters heranzutreten. Dies setzt natürlich voraus, dass der Mieter eine solche hat. Nach der Rechtsprechung hat der Gebäudeversicherer dann einen Anspruch gegen die Haftpflichtversicherung, dass diese 50 % des vom Mieter zu tragenden Schadens an den Gebäudeversicherer ausgleicht.

 

Gilt der Regressverzicht auch bei grober Fahrlässigkeit des Mieters?

Der Bundesgerichtshof hat vor kurzem entschieden, dass der von der Rechtsprechung entwickelte Regressverzicht des Gebäudeversicherers nicht gilt, wenn der Mieter seine Pflichten grob fahrlässig verletzt hat und es aufgrund dieser grob fahrlässigen Pflichtverletzung zu einem Schaden am Eigentum des Vermieters gekommen ist. Dies führt dazu, dass der Gebäudeversicherer den Mieter dann direkt und vollständig in Anspruch nehmen kann und der Mieter letztendlich am Ende wieder genau den Schadensbetrag auszugleichen hat, den er auch seinem Vermieter bereits schuldete. Eine etwaige bestehende Haftpflichtversicherung des Mieters steht hier erst einmal außen vor. Die Gebäudeversicherung kann sich nicht direkt an die Haftpflichtversicherung wenden. Entsprechend muss der Mieter sich dann selbst mit seiner Haftpflichtversicherung auseinandersetzen.

 

Ausblick

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes wurde zum Teil heftig kritisiert. Kritisiert wurde, dass der Mieter in solchen Fällen schlechter gestellt ist, als wenn er die Gebäudeversicherung selbst abgeschlossen hätte. Nunmehr soll er nach der Rechtsprechung des BGH den Schaden letztendlich zunächst einmal voll tragen. Selbiges gilt gleichermaßen, wenn nicht der Mieter, sondern der Vermieter den Schaden verursacht hätte. Auch er hätte nur einen Teil des Schadens selber tragen müssen, den anderen Teil hätte der Versicherer bezahlt. Wie sich die Rechtsprechung in diesem Bereich weiter entwickeln wird, bleibt abzuwarten. Derzeit dürfte es dem Mieter anzuraten sein, ggf. eine eigene Gebäudeversicherung für die von ihm bewohnte Immobilie abzuschließen. Dies ist möglich, da auch ein fremdes Risiko im Rahmen der Gebäudeversicherung versichert werden kann.

Moritz Kerkmann
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