Während Sie (ver)mieten

Vor allem während der Mietzeit ergeben sich zwischen Mieter und Vermieter immer wieder Reibungspunkte. Manchmal ist jedoch erst zu klären, wer überhaupt Mieter ist.

Mietvertragsparteien

Mieter ist grundsätzlich nur derjenige der auch im Mietvertrag steht, dies gilt auch für verheiratete Mieter. Nur wenn auch beide Ehegatten im Mietvertrag stehen, sind auch beide Mieter.

Ein Mieter hat jedoch das Recht, seinen Lebensgefährten in die Wohnung mit aufzunehmen, wodurch dieser jedoch nicht zum Mieter wird. Der Aufgenommene wird aber dennoch geschützt, wenn der Vermieter dem Mieter kündigt, da der Aufgenommene dann die Fortsetrzung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter verlangen kann. Auch bei Tod des Mieters kann er in das Mietverhältnis eintreten.

Im Falle einer Räumung Bedarf es auch eines entsprechenden Titels gegen den Aufgenommenen. Ein Titel gegen den Mieter allein reicht nicht aus. Dies macht es für Vermieter oft schwer, eine Räumung durchzusetzen.

Mietzins

Der vereinbarte Mietzins ist dem Vermieter meist zuzüglich der vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung bis zum dritten Werktag eines Monats zu bezahlen.

Achtung: Ist die Mietzahlung derart vereinbart und zahlen Sie die Miete nicht pünktlich, so kommen Sie automatisch in Verzug! Einer Mahnung oder dergleichen Bedarf es nicht.

Die Miete kann vom Vermieter regelmäßig erhöht werden.

Nutzung der Wohnung

Der Mieter darf die Wohnung grundsätzlich so nutzen wie er will, sofern dies mit dem vereinbarten Mietzweck im Einklang steht, er keinen anderen stört und er weder die Mietsache noch bestehendes Gemeinschaftseigentum beschädigt. Der Mieter kann daher Besuch empfangen, diesen bei sich, auch für mehrere Wochen, übernachten lassen oder z. B. einen Kinderwagen in den Flur stellen, sofern dieser nicht störend ist. Der Mieter darf aber seine Nachbarn nicht belästigen in dem z. B. die Nachtruhe (22.00 bis 6.00 Uhr) gestört oder die Hausordnung verletzt wird.

Konflikte gibt es hier vor allem bei Lärmstörungen. Bei Lärm muss nach Art, Dauer und Umfang differenziert werden, ob dieser nun störend ist, oder eben nicht. So muss Kinderlärm meist hingenommen werden, genauso wie das Bellen von Hunden. Aber auch hier gibt es Grenzen und so müssen z. B. die Zimmerlautstärke und die Nachtruhe eingehalten und die Hausordnung beachtet werden. Was die Zumutbarkeit von Lärm angeht, so wird hier ein objektiver Maßstab angelegt, es zählt daher auch die Ausstattung der Wohung und die Intensität und Lästigkeit der Geräusche.

Ist die eigene Wohnung unzureichend schallisoliert, so kann dies einen Mangel darstellen, der zur Minderung der Miete berechtgt.

Liegen Lärmstörungen vor, so ist der Vermieter verpflichtet Abhilfe zu schaffen, auch wenn er für den Lärm nicht verantwortlich ist.

Ist der Lärm unzumutbar und stellt dieser dadurch einen Mangel dar, so kann der Mieter

• die Unterlassung vom Störer und vom Vermieter verlangen
• die Miete mindern (5 – 10 % sind meist vertretbar)

Tipp: Um den Lärm besser beweisen zu können, sollten Sie ein Lärmprotokoll anlegen

• einen Teil der Miete zurückbehalten (3-5 fache der Minderungsquote)
• fristlos kündigen und
• Schmerzensgeld verlangen

Der Vermieter wiederum kann ebenfalls Unterlassung oder Schadenersatz vom Störer verlangen und diesen fristlos kündigen.

Instandsetzung / Moderniserung

Der Vermieter ist verpflichtet die Mietsache im vertragsgemäßen Gebrauch zu halten und muss diese regelmäßig instandsetzen. Kleinstreparaturen kann er jedoch auf den Mieter abwälzen. Dem gegenüber steht die Modernisierung der Mietsache, welche auf die Miete umgelegt werden kann. Die Moderniserung muss dem Mieter vorher angekündigt werden.

Achtung: Oftmals fallen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zusammen. Dann müssen jedoch die Instandsetzungskosten von den Gesamtkosten abgezogen werden, da diese nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Betreten der Wohnung durch den Vermieter und Dritte

Grundsätzlich kann der Mieter einer Wohnung bestimmen, wer wann die Wohnung betreten darf. Demgegenüber steht jedoch das Recht des Vermieters die Wohnung zu besichtigen. Dieses Recht darf jedoch nur zu einer angemessenen Tageszeit ausgeübt werden.

Der Vermieter darf die Wohnung nur nach erfolgter Voranmeldung betreten, und das auch nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, etwa die Besichtigung der Wohnung mit einem Miet- oder Kaufinteressenten, Begutachtung von Mängeln, etc. Nur bei aktuer Gefahr, z. B. Wasserrohrbuch, ist ein Betreten ohne Voranmeldung gestattet.

Die Voranmeldung muss dem Mieter vom Vermieter oder dessen Bevollmächtigten, einige Tage vorher schriftlich angemeldet werden. Eine Anmeldung durch Dritte (z. B. Handwerker) ist nicht genügend. Der Mieter kann dann das Betreten der Wohnung verweigern. Nur für das Ablesen von Heizkosten, der Wasseruhren und den Schornsteinfeger reicht ein Aushang im Treppenhaus aus.

Kann der Mieter an dem vorgeschlagenen Termin nicht, so kann er diesen zurückweisen und muss dem Vermieter andere Terminvorschläge machen.

Einbauten des Mieters

Ohne Zustimmung darf der Mieter Veränderungen im Rahmen des normalen Wohnens an der Mietsache vornehmen, z. B. Löcher bohren, Einbauküche einbauen, Boden verlegen etc. Ansonsten Bedarf es der Zustimmung des Vermieters, wenn größere Veränderungen vorgenommen werden sollen, z. B. Wanddurchbrüche. Vorgenommene Veränderungen müssen beim Auszug grundsätzlich wieder rückgängig gemacht werden. Dies gilt natürlich nicht, wenn der Vermieter darauf verzichtet.

Die größten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter

Mängel an der Mietsache

Zeigen sich Mängel an der Mietsache, so hat der Mieter eine Reihe von rechtlichen Möglichkeiten:

Zunächst muss der Mieter erst einmal seiner Pflicht nachkommen und entdeckte Mängel dem Vermieter anzeigen. Beeinträchtigen die Mängel den Mieter, so kann dieser die Miete mindern und für die Zeit, in der der Mangel besteht, entsprechend weniger Miete zahlen. Wird der Mangel dann behoben, so muss der Mieter wieder die vereinbarte Miete entrichten.

Die „gesparte“ Miete in der Zeit, in der der Mangel bestand, muss der Mieter der Vermieter nicht nachzahlen, wenn der Mangel behoben worden ist.

Aber Achtung: Reduziert der Mieter die Miete stärker als es angebracht ist, so kommt er entsprechend mit der Mietzahlung in Verzug und begibt sich in die Gefahr einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter. Die Höhe der Minderung sollte daher wohl überlegt sein. Orientierung geben, sog. Minderungstabellen.

Zweite Möglichkeit ist, einen Teil der Miete bis zur Mangelbehebung zurückzubehalten. Ist der Mangel dann behoben muss die zurückbehaltene Miete dem Vermieter wieder erstattet werden.

Dritte Möglichkeit des Mieters ist es den Mangel selber zu beheben und die entstandenen Kosten mit der Miete zu verrechnen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter den Vermieter vorher schriftlich unter Fristsetzung dazu aufgefordert hat den Mangel zu beheben.

Verzug bei den Mietzahlungen

Kommt der Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug, so berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter zwei Zahltermine hat verstreichen lassen, einen nicht unerheblichen Teil der Miete schuldet oder insgesamt mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Schon bei Versäumung des ersten Zahltermins kann sich der Vermieter rechtsanwaltlicher Hilfe bedienen. Die Kosten der Beauftragung des Rechtsanwalts können als sog. Verzugsschaden vom Mieter ersetzt verlangt werden, sofern sich dieser in Verzug befindet. Da in den meisten Mietverträgen eine Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag gefordert ist, ist ein Verzug daher schon frühzeitig gegeben.

Schönheitsreparaturen

Die Pflicht des Vermieters die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu halten, wird für den Bereich von kleineren Ausbesserungen und Reparaturen, sog. Schönheitsreparaturen, regelmäßig auf den Mieter abgewälzt. Dies ist grds. zulässig. Unzulässig ist es jedoch, dem Mieter starre Fristen vorzuschreiben, dass dieser etwa eine Küche alle 3 Jahre zu renovieren habe. Auch die oft verwendete Klausel, dass bei Auszug grds. eine Renovierung durchgeführt werden muss, ist unwirksam. Zulässig sind derartige Klauseln nur, wenn eine Renovierung tatsächlich auch notwendig ist. Zieht der Mieter also in einer frisch renovierte Wohnung ein, und sieht diese beim Auszug immer noch aus „wie neu“, so Bedarf es auch keiner Renovierungsarbeiten.

Falsche Quadartmeterangaben im Mietvertrag

Immer wieder kommt es vor, dass Quadratmeterangaben in Mietverträgen mit der Realität nicht übereinstimmen. Wird eine Wohnung z. B. mit 100 qm2 Wohnfläche gemietet und hat diese Wohnung tatsächlich weniger Quadratmeter als vertraglich vereinbart, so berechtigt dies den Mieter die Miete entsprechend zu kürzen und zu viel bezahlte Miete (ggf. plus Nebenkosten) zurückzuverlangen. Dies gilt jedoch nur bei einer Quadratmeterabweichung von mehr als 10%.